نظام التسجيل العيني للعقار: نظرة عامة

التسجيل العيني للعقار هو جعل العقار نفسه أساساً لقيد الحقوق الواردة عليه في سجل رسمي هو السجل العقاري (المادة 1 من نظام التسجيل العيني للعقار). ويهم ذلك المالك لأن السجل العقاري هو ما يثبت ملكيته متى كان عقاره مسجلاً فيه، والمشتري لأن الحقوق على العقار المسجل لا تنفذ إلا بتسجيلها، والوارث لأن الإرث من التصرفات التي تسجل في السجل. تعرض هذه النظرة العامة الإطار النظامي للتسجيل، أما خدمة التسجيل نفسها فتقدمها الجهة الحكومية المختصة عبر قنواتها الرسمية.

صدور النظام والجهة المختصة

صدر نظام التسجيل العيني للعقار بالمرسوم الملكي رقم م/91 وتاريخ 19/9/1443هـ، وحل محل نظام التسجيل العيني للعقار الصادر عام 1423هـ (المادة 39)، وعدلت المواد السادسة والتاسعة والحادية عشرة منه بالمرسوم الملكي رقم م/123 وتاريخ 10/6/1447هـ. ويسري النظام على جميع العقارات الواقعة في إقليم المملكة (المادة 2). ويترك النظام تحديد الجهة المختصة لقرار من مجلس الوزراء (المادة 1)، وقد نص قرار مجلس الوزراء رقم 537 وتاريخ 18/9/1443هـ على أنها الهيئة العامة للعقار. وتختص هذه الجهة بالتسجيل العيني، وتنشئ السجل العقاري وتشرف عليه، وتضمن صحة بياناته ودقتها (المادة 3).

السجل العقاري وحجيته

السجل العقاري مجموعة وثائق تبين أوصاف العقار وموقعه وحالته المادية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات، وما يطرأ على ذلك من تعديلات، ويصدر منه صك تسجيل الملكية الذي يثبت بيانات العقار المطابقة له (المادة 1). وللسجل الحجية المطلقة في الإثبات، فيعمل بمضمونه أمام القضاء والجهات كافة دون بينة إضافية، ولا يطعن فيه إلا بسبب خطأ كتابي أو تزوير (المادة 4). ولا تعدل بياناته إلا وفق أحكام النظام واللائحة، وتصحح الجهة المختصة الأخطاء الكتابية والمادية البحتة بطلب من ذي مصلحة أو من تلقاء نفسها (المادة 5). والاطلاع على بياناته متاح للكافة، ويستثنى من ذلك بيانات ملاك الحقوق العينية وفق ما يحدده النظام واللائحة، وبيانات العقارات التي تحدد الجهات المعنية أنها سرية (المادة 6 بعد تعديلها).

التسجيل العيني الأول والاعتراض عليه

التسجيل العيني الأول هو تسجيل العقار باسم مالكه لأول مرة في السجل العقاري (المادة 1)، ويجري في منطقة عقارية تحددها الجهة المختصة بقرار يعلن عنه، يبين حدودها والمدة المحددة لاستقبال طلبات التسجيل الأول (المادة 7). ويشترط للتسجيل أن يكون للعقار صك ملكية مستوف للمتطلبات النظامية، ما عدا العقارات المملوكة للدولة، وأن تكتمل بياناته الجيومكانية (المادة 8). ويعد التخلف عن تقديم طلب التسجيل الأول خلال المدة المحددة في قرار الإعلان، أو الامتناع عن تقديم ما تطلبه الجهة المختصة من مستندات وبيانات لازمة له، من المخالفات التي يعاقب عليها النظام بغرامة (المادة 35). ولملاك العقارات الواقعة خارج المنطقة العقارية طلب تسجيلها وفق الشروط التي تحددها اللائحة (المادة 12)، ويستمر العمل بنظم توثيق العقار السابقة على العقارات التي لا تقع في المناطق العقارية المعلنة (البند ثانياً من المرسوم الملكي رقم م/91).

تنشر الجهة المختصة قوائم بالعقارات المسجلة عينياً تتضمن رقم العقار وموقعه ومساحته وبياناته التخطيطية (المادة 9 بعد تعديلها). ولكل ذي مصلحة الاعتراض على التسجيل الأول أمام المحكمة المختصة ما لم يكتسب الحجية المطلقة، وإذا قيدت دعوى بذلك أشر بها في السجل العقاري وفي القوائم المنشورة، ثم يضمن السجل مضمون الحكم النهائي الصادر فيها (المادتان 10 و11). ويكتسب التسجيل الأول الحجية المطلقة خلال مدة تحددها الجهة المختصة في قرار الإعلان عن المنطقة العقارية في حدود ما تنص عليه المادة 11، وتحسب من تاريخ نشر القوائم. وبعد ذلك لا يبقى للمتضرر من التسجيل الأول إلا أن يطلب من المحكمة المختصة التعويض من المتسبب، دون الحق في طلب إلغاء التسجيل أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة فيه (المادة 11 بعد تعديلها).

أثر التسجيل على الملكية والإرث

بعد التسجيل الأول تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات التي تنشئ حقاً عينياً أصلياً أو تبعياً على العقار أو تنقله أو تغيره أو تزيله، أو تعدل بيانات العقار، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، ويدخل فيها القسمة العقارية والوصية والوقف والإرث والرهن والمنح. ولا تكون هذه الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بالتسجيل (المادة 13). وفيما يخص الورثة، تزود الجهات المعنية السجل العقاري بوقائع وفاة ملاك العقارات وصكوك حصر ورثتهم، وفق آلية تتفق عليها الجهة المختصة مع كل منها (المادة 15).

ويتسق ذلك مع نظام المعاملات المدنية، فالأصل فيه أن ملكية المبيع تنتقل إلى المشتري بانعقاد البيع، وأن الملكية والحقوق العينية في العقار تنتقل بالعقد متى ورد على محل مملوك للمتصرف (المادتان 318 و655). لكن إذا اشترط نص نظامي إجراءً لانتقال الملكية والحقوق العينية الأخرى لم تنتقل إلا باستكماله (المادة 657)، وفي العقار المسجل عينياً تقرر المادة 13 من نظام التسجيل العيني للعقار أن الحقوق الناشئة عن التصرف لا تكون نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بتسجيله في السجل العقاري.

الدعاوى والتظلمات المتعلقة بالسجل

يجب التأشير في السجل العقاري بالدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو بتصرف واجب التسجيل متى تضمنت تغييراً في بيانات السجل، ولا تسمع الدعوى إلا بعد تقديم ما يثبت التأشير بها، ولكل ذي مصلحة أن يطلب من المحكمة المختصة بصفة مستعجلة محو التأشير، فتأمر بمحوه متى تبين لها أن الدعوى كيدية (المادة 16). ويكون الحق الذي يتقرر بحكم نهائي في هذه الدعوى حجة على من ترتبت لهم حقوق أو أثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل بعد التأشير، متى سجل الحكم في المدة التي ينص عليها النظام (المادة 17). ولمن أبلغ برفض طلبه بالتسجيل أو التأشير أن يتظلم أمام الجهة المختصة، ثم أمام المحكمة المختصة إذا رفض تظلمه أو لم يبت فيه، وذلك في المدد التي تحددها المادة 21. وللمتضرر من تسجيل التصرفات العقارية أن يطلب من المحكمة المختصة التعويض من المتسبب فيه (المادة 26).

التصرفات العقارية عبر السجل في الدمام

أعلنت الهيئة العامة للعقار ووزارة العدل في 15 سبتمبر 2026 حصر تنفيذ التصرفات العقارية عبر السجل العقاري بدءاً من 22 سبتمبر 2026 داخل النطاق العمراني لمدن ومحافظات منها الدمام والخبر والظهران والقطيف والجبيل والخفجي والبيضاء ورأس تنورة وبقيق، وذلك بعد اكتمال إعلان التسجيل العيني فيها. ويشمل ذلك نقل الملكية، والتجزئة والفرز والدمج، والتسجيل العيني الأول للصكوك الورقية، وخدمات الرهون، وإدارة الحقوق والقيود والالتزامات، على أن يعلن تباعاً عن تطبيقه في بقية مناطق المملكة ومدنها وفق جاهزية كل منها. ويشير بيان مشترك للهيئة العامة للعقار ووزارة العدل إلى منصة السجل العقاري قناةً لتسجيل العقارات والاستفادة من الخدمات المرتبطة بالسجل.

هذه معلومات عامة مبنية على الأنظمة المشار إليها وقت إعداد الصفحة، وقد تتغير بعد ذلك، ولا تُعد استشارة قانونية في حالة بعينها.