اتحاد الملاك في السعودية: تأسيس جمعية الملاك وإدارتها وحقوق الملاك وواجباتهم

ما يعرف بين الناس باسم «اتحاد الملاك» يسميه نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها «جمعية الملاك»، ويعرفها بأنها كيان يؤسسه الملاك أو من يمثلهم في عقار مشترك لإدارة جميع شؤون ذلك العقار (المادة 1). وقد صدر النظام بالمرسوم الملكي رقم م/85 وتاريخ 2/7/1441هـ، وحل محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/5 وتاريخ 11/2/1423هـ (المادة 32)، وتفصل لائحته التنفيذية كثيراً من أحكامه. يعرض هذا الدليل متى يلزم تأسيس الجمعية، وحصص الملاك وحقوقهم وواجباتهم، وطريقة اتخاذ القرارات ومعالجة الخلافات، وتسجيل الجمعية عبر منصة «مُلاك».

متى يجب تأسيس جمعية الملاك

العقار المشترك في النظام هو العقار المكون من وحدات عقارية مفرزة وأجزاء مشتركة، والوحدة المفرزة قد تكون منزلاً أو شقة أو طبقة أو محلاً تجارياً أو مرآباً (المادة 1). وإذا بلغ عدد ملاك الوحدات المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارته وأن يسجلوها لدى الهيئة العامة للعقار، وإذا بيعت الوحدات على الخارطة فيكون تسجيل الجمعية اعتباراً من بدء تسليم ثاني وحدة. وتكتسب الجمعية بعد تسجيلها شخصية معنوية وذمة مالية مستقلتين، ويشترط لتسجيلها نظام أساسي ينظم عمل الجمعية العامة والمدير، واستعمال الأجزاء المشتركة، وقواعد تحديد اشتراكات الملاك، والشؤون المالية للجمعية (المادة 12 من النظام، والمادة 14 من اللائحة). وللملاك في العقارات المشتركة الواقعة ضمن مجمع عقاري إنشاء «جمعية المجمع»، وتضم ممثلين عن جمعية الملاك في كل عقار مشترك فيه، أو عن الملاك حيث لا توجد جمعية (المادة 13).

الأجزاء المشتركة وحصص الملاك

الأجزاء المشتركة هي أجزاء العقار المعدة للاستعمال المشترك أو التي تقتضي طبيعتها اشتراك ملكيتها، ومنها الأرض والمداخل والممرات والمواقف والخزانات والمصاعد والحدائق والساحات (المادة 1). ويعد منها كذلك ما يمر من العناصر الإنشائية خلال وحدة مفرزة، والأنظمة الميكانيكية والكهربائية ونحوها الواقعة ضمن الوحدة أو المشتركة مع وحدات أخرى (المادة 8 من اللائحة). والملاك شركاء في هذه الأجزاء، وحصة كل مالك فيها تعادل نسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة في وثيقة اعتماد الفرز الصادرة عن الهيئة، أو في رخصة البناء إذا بيعت الوحدات على الخارطة، ويجوز الاتفاق على مراعاة قيمة الوحدة مع مساحتها. وتلحق هذه الحصة بالوحدة في التصرفات الواقعة عليها، وما تقتصر منفعته من الأجزاء المشتركة على بعض الملاك يكون ملكاً مشتركاً بينهم، ما لم يتفق على غير ذلك (المادة 7 من النظام).

حقوق المالك وواجباته

• لكل مالك أن ينتفع بوحدته بما لا يتعارض مع الاستعمال المخصص لها، ويكون التصرف في كل وحدة مستقلاً عن غيرها (المادة 8). وليس لجمعية الملاك أن تقيد حقه في التصرف بوحدته أو الانتفاع بها وبالأجزاء المشتركة في حدود ما أعدت له، وبما لا يضر بباقي الملاك (المادة 16).
• على المالك ألا يغلو في استعمال حقه إلى حد يضر بجاره، وألا يقوم بعمل يضر بالهيكل الإنشائي أو يؤثر على الواجهات، وألا يستخدم الأجزاء المشتركة إلا فيما خصصت له (المادة 9). ولا يجوز تغيير الشكل الخارجي للعقار المشترك إلا بموافقة الجمعية العامة (المادة 30).
• على المالك صيانة وحدته ولو لم ينتفع بها، منعاً للإضرار بالعقار المشترك، وليس له أن يعارض في أعمال تدعو إليها الضرورة داخل وحدته حفظاً لسلامة العقار أو لتحسين الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها، على أن تعاد الوحدة إلى ما كانت عليه فور انتهاء الأعمال، دون أن يتحمل مالكها تكاليف ناشئة عنها (المادة 27). وتشترط اللائحة إشعاره قبل البدء بمدة كافية، وتستثني من إعفائه من التكاليف ما يكون مسؤولاً عنه من ضرر لحق بالعقار المشترك، وتوجب تعويضه عند الحاجة عن الضرر الناتج عن إخلاء وحدته وقت الأعمال (المادة 36 من اللائحة).
• يعد امتلاك وحدة في عقار مشترك له جمعية ملاك قبولاً من المالك بنظامها الأساسي، والتزاماً بقرارات جمعيتها العامة (المادة 15). وإذا أجر المالك وحدته بقي ملزماً أمام الجمعية والغير بالحقوق والواجبات المتعلقة بها وبالأجزاء المشتركة، ما لم يتفق مع المستأجر على غير ذلك (المادة 23).

أجهزة الجمعية وطريقة قراراتها

• الجمعية العامة: تتكون من جميع الملاك، وتختص بجميع أمور الجمعية، ومنها اعتماد تقرير المدير والميزانية السنوية، وتعيين المدير ومراجع الحسابات وتحديد أجورهما، وإبراء ذمة المدير، وتعديل النظام الأساسي (المادة 18). وإذا تعدد ملاك وحدة واحدة اختاروا من بينهم من يمثلهم فيها (المادة 17). وتحتفظ الجمعية العامة بمحاضر اجتماعاتها ودفاتر حسابات مفصلة للمبالغ المستحقة على الملاك والغير، ولكل مالك أو من يمثله طلب الاطلاع على هذه الدفاتر (المادة 32 من اللائحة).
• رئيس الجمعية العامة: تنتخبه الجمعية العامة من بين أعضائها ليرأس اجتماعاتها ويتابع قراراتها (المادة 18). وتوضح صفحة منصة «مُلاك» أن صلاحياته مرتبطة بقرارات الجمعية العامة، فلا يملك إقرار رسوم أو تعديل النظام الأساسي منفرداً.
• المدير: يتولى إدارة العقار المشترك، ويكون من الملاك أو من غيرهم، ويحدد النظام الأساسي قواعد تعيينه وصلاحياته، ويسأل عن تعويض الجمعية أو الملاك عن الضرر الناشئ عن مخالفته النظام أو النظام الأساسي (المادة 19). ومن صلاحياته توفير أعمال الصيانة والإشراف عليها، وتحصيل اشتراكات الملاك، والصرف من الميزانية المعتمدة، وتمثيل الجمعية لدى الجهات (المادة 23 من اللائحة). ويعد مشروع الميزانية السنوية ويعرضه على الجمعية العامة لاعتماده، ويزود الهيئة وكل مالك بنسخة من القوائم المالية وتقرير نشاط الجمعية (المادة 20).
• تعيين المدير: للمالك الذي بنى العقار المشترك أن ينفرد بتعيين المدير بشروط، منها احتفاظه بملكية عشرة في المائة على الأقل من الوحدات المفرزة، وألا يقل عدد الوحدات في العقار عن مائة وحدة (المادة 19 من النظام، والمادة 22 من اللائحة). وتوضح صفحة منصة «مُلاك» أن مدير العقار قد يكون فرداً أو شركة، ويلزم أن يكون حاصلاً على رخصة «فال لإدارة الأملاك»، ولا يملك فرض رسوم جديدة.
• مراجع الحسابات: تعين الجمعية مراجع حسابات مرخصاً له بالعمل في المملكة في حالات تحددها اللائحة، منها أن يضم العقار مائة وحدة مفرزة فأكثر، وله الاطلاع على دفاتر الجمعية وسجلاتها في أي وقت، ويعرض تقريره السنوي على الجمعية العامة (المادة 22 من النظام، والمادة 27 من اللائحة).

تكون قرارات الجمعية العامة صحيحة إذا وافق عليها ملاك تمثل ملكيتهم ثلاثة أرباع إجمالي مساحة الوحدات المفرزة على الأقل، ما لم ينص النظام الأساسي على نسبة أعلى، وإذا زادت مساحة حصة أحد الملاك على النصف أنقصت أصواته إلى ما يساوي النصف. وتنعقد الجمعية العامة بدعوة من رئيسها وفق قواعد النظام الأساسي، ويجوز دعوتها في أي وقت بطلب من المدير، أو من مراجع الحسابات إن وجد، أو من ملاك يمثلون نصف الوحدات المفرزة على الأقل (المادة 18). وتتيح خدمة «إنشاء قرارات الجمعية» على منصة «مُلاك» لرئيس الجمعية ومدير العقار والملاك إنشاء القرارات وطرحها للتصويت، وتذكر صفحة الخدمة أن آخر خطواتها بعد التصويت اعتماد القرار على المنصة بعد موافقة فريق العمليات.

اشتراكات الملاك وتكاليف الصيانة

تتكون موارد الجمعية من اشتراكات الملاك، والتبرعات والهبات والوصايا والأوقاف، وعوائد استثمار أموالها والأجزاء المشتركة القابلة للاستثمار، وتصرف أموالها في إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة. وعلى كل مالك دفع اشتراكه في هذه التكاليف، وليس له أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة ليتخلص منها (المادة 24). ويشترك كل مالك فيها بقدر نسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة، ويجوز أن تختلف المساهمة باختلاف نوع الاستعمال في العقار متعدد الاستعمالات، أما الأجزاء التي يستفيد منها بعض الملاك حصراً فيتحمل هؤلاء تكاليفها، كل بقدر نسبة مساحة وحدته إلى مساحة الوحدات المستفيدة، ما لم يتفق على غير ذلك (المادة 26 من النظام، والمادة 34 من اللائحة). وتوضح صفحة منصة «مُلاك» أن رسوم الجمعية لا تشمل فواتير الكهرباء أو المياه الخاصة بالوحدات.

معالجة الخلافات بين الملاك

• اللجوء إلى المحكمة المختصة: لمن تضرر من إعادة فرز العقار المشترك أو تغيير استعماله أن يلجأ إليها (المادة 3)، ولطالب القسمة أن يلجأ إليها إذا لم يتفق الشركاء على قسمة حصصهم المشاعة في العقار المشترك (المادة 5). وإذا انهدم العقار المشترك قررت الجمعية العامة ما تراه، فإن اختلف الملاك رفع الأمر إلى المحكمة المختصة (المادة 29).
• مضار الجوار: ليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها، وله أن يطلب إزالتها إذا تجاوزت المألوف، مع مراعاة الآداب العامة والعرف وطبيعة العقار وموقع كل وحدة والغرض الذي خصصت له (المادة 9).
• قرارات المدير وعقوده: دون إخلال بما تقضي به الأنظمة ذات الصلة، تعد قرارات المدير وعقود التعاملات التي يبرمها في حدود صلاحياته المتعلقة بالعقار المشترك، بعد اعتمادها من الهيئة العامة للعقار، سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفق نظام التنفيذ (المادة 21). ومن ضوابط اعتمادها ألا يكون للمدير أو أحد أقربائه حتى الدرجة الرابعة مصلحة مباشرة فيها، وأن تكون في حدود صلاحياته (المادة 24 من اللائحة).
• دور الهيئة العامة للعقار: للهيئة أن تتخذ ما تراه في حدود اختصاصها إذا لم تتمكن الجمعية العامة من الانعقاد أو إصدار القرارات، ولها أن تخطر المدير إذا تبين لها تقصير منه وتطلب معالجته (المادتان 20 و26 من اللائحة).
• الصلح بين أعضاء الجمعية: تعرض الهيئة على موقعها خدمة «الصلح لمستفيدي برنامج مُلاك» التي يقدمها المركز السعودي للتحكيم العقاري، لإنهاء النزاعات بين أعضاء الجمعية بتراضي الأطراف. ومن شروطها المعلنة وجود جمعية ملاك وأن يكون أطراف النزاع أعضاء فيها، وتخرج النزاعات الجنائية عن اختصاص المركز.

تسجيل الجمعية عبر منصة مُلاك

تتولى الهيئة العامة للعقار تسجيل جمعيات الملاك وتنظيم أعمالها (المادة 12)، وتعد سجلاً خاصاً لقيدها، ولا تكتسب الجمعية الشخصية المعنوية المستقلة إلا بعد تسجيلها (المادة 11 من اللائحة). ويتقدم بطلب التسجيل الملاك أو من يمثلهم عند تأسيس الجمعية، فإن لم يتقدموا في المدة التي تحددها اللائحة جاز لأي منهم التقدم به. ومن متطلبات التسجيل بيانات الملاك وبيانات العقار، ومنها العنوان الوطني ورقم صك الملكية ورقم العقار في السجل العقاري، إضافة إلى النظام الأساسي وأسماء أعضاء الجمعية العامة (المادة 10 من اللائحة).

وتقدم الهيئة خدمات هذه الجمعيات عبر منصة «مُلاك»، التي تصفها بأنها تمكن ملاك الوحدات العقارية المشتركة وشاغليها من تأسيس الجمعيات لإدارة الممتلكات والمرافق. ومن الخدمات المدرجة على صفحتها إنشاء جمعية جديدة، والانضمام إلى جمعية، وفواتير الجمعية، والتقدم بصفة مدير عقار، والترشح لرئاسة جمعية. وتصف الهيئة خدمة «إنشاء جمعية جديدة» بأنها لمالك العقار بالكامل أو المطور العقاري، وتبين أن العقار الذي لم يفرز تسجل جمعيته إلكترونياً عبر منصة فرز الوحدات العقارية بعد إصدار الصكوك أو السجلات العقارية، وأن طلب العقار المفروز الصادرة له صكوك يبدأ بإدخال صك الملكية.

هذه معلومات عامة مبنية على الأنظمة المشار إليها وقت إعداد الصفحة، وقد تتغير بعد ذلك، ولا تُعد استشارة قانونية في حالة بعينها.